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▲皇翔御花園。(圖/翻攝自皇翔御花園臉書專頁)

記者陳佩儀/台北報導

上市建商皇翔位於新莊副都心的建案「皇翔御花園」,日前推出限量20戶、每坪39萬的破盤價,對比該建案103年預售時的開價69萬/坪,差距甚大;而比起現階段同區段或整個新莊,也在相對低的水準。不過專家提醒破盤價的建案真真假假,以此建案來說,有以下4點要注意。

1.商用基地

該案基地位於中原路,使用分區為第二種商業用地,而商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,也可能部分規畫為辦公室、部分規劃為住宅。

專家表示,若是成屋,民眾在購買前可調閱謄本確認,如果謄本寫的是辦公室或事務所,那就只能當辦公室使用,買來之後改為住家格局,當成住家使用,就是違反使用用途,有可能被取締;若是預售屋,要向建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫,就可以知道是辦公室還是住家。

▼使用分區為第二種商業區。(圖/翻攝自內政部營建署)

2.毛胚交屋

毛胚屋指的就是當建照申請通過且房屋已灌漿完成,但是外牆及室內都還沒有貼磁磚或裝鐵窗等,甚至沒有任何美化裝修的樣子,看起來仍是水泥模樣,僅完成初步的水泥磚牆隔間而已。

一般來說會用毛胚交屋的房子有兩種特性:豪宅、價格競爭激烈的地段。前者是因為建商提供的建材無法滿足他們的需求,與其敲掉重做不如買毛胚屋;後者是需要強調低價來提高競爭力的房子。

消保官表示,毛胚屋雖然每坪價格可能比市價少了3到10萬元,但購屋後還得再花一筆錢裝潢費用,不一定比較划算;若是非住宅用地的毛胚屋,還可能因二次施工,有遭檢舉違建的風險。

消保官也提醒,非住宅用毛胚屋,除有後續裝潢的成本外,貸款金額也不如住宅高,且無法申請各項優惠貸款及補貼,建議謹慎評估和風險後再購入,並呼籲建商於販售房屋時,必須明確告知消費者用地是工業區或工商綜合專用區。

3.樓下是商場

該建案1~3樓為店面,4~10樓是事務所,11~19樓為住宅,標準層設計單層12戶共用4部電梯。專家表示,靠近商場、辦公室的樓層,容易有噪音、出入份子複雜、生活安全和私密性得不到保障的問題,而商場營業時間晚,比較吵鬧且夜晚存在光污染;此外可能還會有商戶侵占綠地、商業活動與交通相衝突等,比起一般純住宅,問題著實不少。

不過專家也指出,這部分就見仁見智,因為或許對現代有些忙碌的上班族來說,下樓就可以買到生活必需品,不用東奔西跑他們覺得很方便。

4.旁邊就是消防局

在房地產交易市場中,居住環境有所謂的「嫌惡設施」,是影響房價的因素之一,因此政府規定房仲業者在接受賣房委託後,必須製作不動產說明書,說明書內其中一條就是需詳列建物50公尺以內的所有重要設施,如市場、寺廟、殯儀館、公墓、學校、變電所、警察局以及消防局。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,破盤價的建案真真假假,建議購屋人最好可以實際到建案周邊走訪,並且注意公設比是否過高,或是部分建案位於乙種工業區或是工商綜合專區,只能做為廠辦或一般事務所,且多為毛胚交屋,交屋後還得花一筆錢裝潢,不一定比較便宜。







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